根据《中华人民共和国民法典》的规定，房屋租赁合同的最长期限为 20年。具体规定如下：
租赁期限不得超过二十年：
根据《民法典》第七百零五条，租赁期限不得超过二十年，超过二十年的部分无效。
续订租赁合同期限同样不得超过二十年：
租赁期间届满后，当事人可以续订租赁合同，但每次续订的租赁期限也不得超过二十年。
书面合同要求：
租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式订立租房合同，否则视为不定期租赁。
综上所述，房屋最长可以租20年，超过20年的部分无效。在签订租赁合同时，应注意遵守这一法律规定，确保合同的有效性和合法性。
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